Crédit immobilier : découvrez les plafonds des taux d’intérêt fixés par les banques à partir de janvier

À compter du 1er janvier 2025, le taux d’usure applicable aux prêts immobiliers à taux fixe est de 4,61 % pour une durée inférieure à 10 ans, de 5,80 % entre 10 ans et moins de 20 ans, et de 5,85 % à partir de 20 ans. Les prêts à taux variable sont plafonnés à 5,53 %, tandis que les prêts relais le sont à 6,16 %.

Ces chiffres ne sont pas des taux commerciaux décidés librement par les banques. Le taux d’usure est un plafond réglementaire publié pour chaque trimestre : un établissement ne peut pas émettre une offre de prêt dont le coût dépasse le seuil correspondant à la catégorie du crédit. Les plafonds indiqués ici s’appliquent aux offres éditées entre le 1er janvier et le 31 mars 2025.

Le point déterminant est souvent mal compris : le plafond concerne le TAEG, et non le seul taux nominal affiché dans une simulation. Assurance emprunteur exigée par la banque, frais de dossier, coût de la garantie et, le cas échéant, honoraires de courtier imposés pour obtenir le prêt entrent dans le calcul. Un taux nominal attractif ne protège donc pas, à lui seul, d’un dépassement.

Quels sont les plafonds de taux d’usure applicables au crédit immobilier ?

La catégorie retenue dépend de la nature du prêt et, pour un crédit à taux fixe, de sa durée initiale. Un financement sur 20 ans, 22 ans ou 25 ans relève ainsi du même plafond de 5,85 %. Cela ne signifie pas que la banque proposera le même taux nominal sur ces durées : le risque, la mensualité et le coût global restent différents. Le seuil d’usure est seulement la limite légale à ne pas franchir.

Pourquoi le TAEG compte-t-il davantage que le taux nominal ?

Le taux annuel effectif global mesure le coût obligatoire du crédit rapporté au capital réellement mis à disposition. Il permet de comparer des offres dont les composantes diffèrent : une banque peut afficher un taux nominal plus bas mais demander une assurance groupe plus chère, une garantie coûteuse ou des frais de dossier élevés. C’est le TAEG qui doit rester sous le taux d’usure et qui constitue le comparateur utile entre deux propositions.

Entrent notamment dans le TAEG les intérêts du prêt, l’assurance décès-invalidité lorsqu’elle est exigée, les frais de dossier, les frais de garantie par caution ou hypothèque, ainsi que les frais d’intermédiation lorsqu’un courtier est une condition d’obtention du crédit. En revanche, le prix du logement, les droits de mutation et les frais d’acte d’acquisition ne sont pas des frais de crédit : ils ne sont pas intégrés au TAEG.

Prenons un emprunt de 250 000 € sur 25 ans. Le taux nominal négocié ne donne qu’une partie de l’équation. Si l’assurance est calculée sur le capital initial, si la garantie coûte plusieurs milliers d’euros et si des frais sont ajoutés, le TAEG sera sensiblement supérieur au taux nominal. La seule donnée opposable est celle qui figure dans l’offre de prêt et dans les documents précontractuels.

Comment le taux d’usure est-il calculé et à quelle date s’applique-t-il ?

Le mécanisme repose sur les taux effectifs moyens constatés par catégorie de prêts au trimestre précédent, augmentés d’un tiers. La Banque de France publie ensuite les seuils, qui sont applicables pendant le trimestre suivant. Cette méthode explique que le plafond ne suive pas instantanément les barèmes bancaires : lors d’une hausse ou d’une baisse rapide des taux, un décalage peut apparaître.

Pour l’emprunteur, la date essentielle est celle de l’émission de l’offre par la banque, non celle du premier rendez-vous ni celle du déblocage des fonds chez le notaire. Une renégociation qui aboutit à une nouvelle offre doit donc être appréciée au regard du plafond alors en vigueur. Le taux d’usure ne fige pas le prix du crédit sur plusieurs années : il contrôle la conformité de l’offre au moment où elle est proposée.

Ces plafonds rendent-ils un crédit plus facile à obtenir ?

Pas automatiquement. Un plafond plus haut laisse davantage de marge pour assembler les composantes du financement, particulièrement lorsque l’assurance est chère ou que le montant emprunté est faible au regard des frais fixes. Il évite qu’un dossier solvable soit bloqué uniquement parce que son TAEG dépasse de peu la limite réglementaire. Mais la banque conserve toute liberté d’accepter ou de refuser le risque.

Elle analyse notamment la régularité des revenus, le reste à vivre, l’apport personnel, les crédits existants, la nature du bien et la cohérence du projet. Pour un investissement locatif, les loyers futurs peuvent être retenus selon la méthode propre à chaque établissement, sans que cela efface les charges ni le risque de vacance. Un emprunteur peut donc respecter le taux d’usure tout en essuyant un refus lié à son endettement ou à son profil.

Que se passe-t-il si le TAEG dépasse le taux d’usure ?

Une offre dont le TAEG dépasse le plafond applicable ne peut pas être valablement proposée : le crédit serait usuraire. Dans la pratique, la banque ne se contente pas toujours de refuser. Elle peut revoir le taux nominal, supprimer ou réduire certains frais, modifier la garantie, ou demander une assurance externe moins coûteuse à garanties équivalentes. Le courtier peut également revoir sa rémunération si elle entre dans le coût obligatoire de l’opération.

Allonger la durée est parfois envisagé, car la mensualité baisse et la catégorie de taux d’usure peut changer. Ce n’est pas une solution automatique : un passage de 19 à 20 ans fait entrer le prêt dans la tranche « 20 ans et plus », mais augmente généralement les intérêts versés au total. Surtout, l’allongement doit rester compatible avec les règles de durée, le projet et la capacité de remboursement du ménage.

Comment vérifier votre offre de prêt avant de l’accepter ?

L’offre de prêt immobilier doit faire apparaître le TAEG et les principales conditions financières. Vous bénéficiez d’un délai de réflexion légal de 10 jours : l’acceptation ne peut intervenir qu’à partir du onzième jour suivant sa réception. Profitez de ce temps pour vérifier que les chiffres de l’offre correspondent à ceux discutés, et non uniquement à la première simulation remise en agence ou par un courtier.

Quels frais et garanties peuvent encore être négociés ?

Le taux nominal n’est pas le seul poste négociable. Les frais de dossier peuvent parfois être réduits, voire supprimés selon le dossier et la relation bancaire. Le coût de la garantie dépend du montage : cautionnement, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers lorsqu’il est applicable n’ont ni le même coût ni les mêmes modalités de restitution. Demandez un chiffrage distinct avant de comparer.

L’assurance emprunteur est souvent le levier le plus significatif, notamment pour les emprunteurs présentant un risque médical, une profession exposée ou une quotité de 100 % sur une seule tête. La banque peut exiger des garanties équivalentes à son contrat groupe, mais elle ne peut pas imposer son assureur. La résiliation-substitution est possible à tout moment, sans frais, sous réserve du respect de cette équivalence.