Clément Baudoin (CIR Group) : plongée dans l’immobilier en Suisse Romande avec CIR Group

Le nom de Clément Baudoin associé à CIR Group ouvre une porte d’entrée sur un marché qui ne se laisse pas résumer par l’étiquette « Suisse romande ». Un bureau à Genève, un commerce de centre-ville à Lausanne, un entrepôt près d’un axe autoroutier ou un immeuble mixte dans une ville cantonale ne répondent ni aux mêmes locataires, ni aux mêmes règles d’urbanisme, ni aux mêmes équilibres économiques.

Les éléments transmis ne permettent pas de documenter un parcours individuel, un portefeuille, des transactions ou les performances de CIR Group. Il serait donc imprudent d’en attribuer. En revanche, l’analyse d’un acteur ou d’une opportunité dans cette zone doit toujours revenir aux pièces vérifiables : extrait du registre foncier, baux, état locatif, autorisations, historique des charges, fiscalité applicable et modalités de financement.

Pour un propriétaire, un utilisateur ou un investisseur français, le premier réflexe doit être de sortir des comparaisons automatiques avec l’Hexagone. Les contrats sont régis par le droit suisse, les pratiques de marché sont cantonales et les flux sont généralement libellés en francs suisses. Le rendement affiché n’a de sens qu’après prise en compte de ces paramètres.

Que recouvre réellement l’immobilier commercial en Suisse romande ?

L’immobilier commercial ne se limite pas aux surfaces de bureaux. Il comprend les commerces, les arcades en pied d’immeuble, les entrepôts, les locaux d’activité, la logistique, les bâtiments industriels, les hôtels et, selon leur configuration, les actifs mixtes combinant logements et surfaces professionnelles. Chaque catégorie a son moteur de demande : fréquentation piétonne pour le commerce, accessibilité et services pour les bureaux, quai de chargement et connexions routières pour la logistique, autorisation d’exploiter pour certains établissements.

La Suisse romande couvre les cantons francophones et les régions francophones de cantons bilingues. Elle rassemble ainsi des sous-marchés très différents. Genève se lit à travers son foncier rare, son tissu international et ses contraintes de mobilité. Le canton de Vaud impose de distinguer Lausanne, l’arc lémanique et les zones d’activité plus périphériques. Fribourg, Neuchâtel, le Jura, le Valais ou la partie francophone du canton de Berne présentent d’autres logiques de démographie, de desserte et de tissu économique.

La bonne unité d’analyse n’est donc pas le canton seul, encore moins la « Suisse romande » dans son ensemble. C’est le micro-emplacement : cinq minutes à pied, une sortie d’autoroute, un arrêt de transport public, une zone de chalandise ou une aire de recrutement. Une surface techniquement semblable peut avoir une profondeur de marché locatif très différente à quelques kilomètres de distance.

Pourquoi Genève, Lausanne et les marchés cantonaux ne se comparent-ils pas directement ?

Le premier piège consiste à acheter une adresse plutôt qu’un flux de revenus. Une adresse reconnue peut améliorer la visibilité d’un commerce ou l’attractivité d’un siège social, mais elle ne garantit ni la solvabilité du preneur, ni la pérennité de son activité, ni la capacité à relouer rapidement. À l’inverse, un actif moins central peut convenir à une entreprise industrielle ou logistique si l’accès, les surfaces de stockage et les possibilités d’extension sont adaptés.

Pour les bureaux, la question est celle de l’usage réel : configuration des plateaux, lumière, ventilation, performance énergétique, espaces collaboratifs, parkings, vélos, proximité des transports et possibilité de division. Pour le commerce, le loyer doit rester supportable au regard de la marge et du chiffre d’affaires prévisible de l’occupant. Pour la logistique, les contraintes physiques priment souvent : accès poids lourds, rayon de giration, hauteur libre, charge au sol, quais et réglementation des flux.

L’investisseur doit aussi examiner la concentration géographique et économique. Un immeuble loué à plusieurs sociétés indépendantes n’a pas le même profil qu’un bâtiment mono-locataire dépendant d’un secteur cyclique. La diversification ne se mesure pas seulement au nombre de baux : elle se mesure à la qualité financière des preneurs, à la durée de leurs engagements, aux garanties délivrées et à la facilité de réemploi des surfaces.

Comment analyser un bail commercial suisse avant d’acheter ou de louer ?

Le bail est le principal actif économique de l’immeuble. Il faut lire sa durée ferme, les options de renouvellement, les facultés de résiliation, les indexations ou mécanismes d’adaptation du loyer, la répartition des charges, les travaux dus par le bailleur et ceux supportés par le locataire. Les contrats commerciaux peuvent être très individualisés : une clause apparemment secondaire sur les remises en état, les sous-locations ou l’usage autorisé peut modifier fortement la valeur de l’actif.

L’état locatif doit distinguer le loyer contractuel, les charges récupérables, les éventuelles franchises, les arriérés, les dépôts ou garanties, les baux arrivant à échéance et les surfaces vacantes. Il convient de demander les originaux ou copies signées des contrats et de leurs avenants, plutôt qu’un tableau de synthèse non rapproché des encaissements. La qualité d’un locataire s’apprécie également dans les comptes : régularité des paiements, activité, dépendance à un client unique et cohérence entre ses besoins et les locaux occupés.

La valeur de rendement se calcule à partir d’un revenu normalisé

Dans une approche par le rendement, l’idée est simple : la valeur résulte du revenu net durable que l’actif peut produire, rapporté à un taux reflétant le risque. À titre purement illustratif, un revenu net stabilisé de 100 000 CHF capitalisé à 5 % correspond à 2 millions de CHF. Avec le même revenu à 5,5 %, la valeur théorique tombe à environ 1,82 million de CHF. Cette sensibilité explique pourquoi une vacance sous-estimée, un bail fragile ou des travaux différés pèsent très vite sur un prix.

Le revenu à normaliser n’est pas le loyer brut encaissé sur un mois favorable. Il faut retirer les vacances structurelles, les charges non récupérables, les frais de gestion, les impayés plausibles, les dépenses récurrentes et une provision pour renouvellement des composants. Les règles comptables, les usages bancaires et les méthodes d’expertise peuvent différer : une expertise indépendante complète l’analyse, elle ne remplace pas l’audit juridique et technique.

Quelles règles juridiques et fiscales doivent être vérifiées dans chaque canton ?

La propriété, les servitudes, les gages et les restrictions de droit public doivent être contrôlés au registre foncier compétent. L’extrait permet notamment d’identifier les hypothèques, droits de passage, droits de superficie, restrictions d’usage et autres charges qui suivent l’immeuble. Il faut le croiser avec les plans, les permis délivrés, l’affectation de zone et la conformité réelle des surfaces. Un local exploité différemment de son autorisation peut créer un risque de régularisation, de travaux ou d’interruption d’activité.

La fiscalité immobilière suisse est largement cantonale et communale. Les droits de mutation, émoluments, impôts fonciers éventuels, impôt sur les gains immobiliers, traitement des revenus et règles applicables à une détention via société ne sont pas uniformes. La TVA peut aussi avoir des conséquences selon la nature des locaux et l’option retenue. Ces paramètres doivent être confirmés à la date de lecture par un fiscaliste suisse et, pour un résident français, rapprochés de la convention fiscale et de sa propre situation déclarative.

La Lex Koller ne se résume pas à une nationalité

La loi fédérale dite Lex Koller encadre l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Les immeubles servant durablement à l’exercice d’une activité économique sont, en principe, traités différemment des biens résidentiels. Mais la qualification dépend de l’usage réel et de la structure de l’opération. Un actif mixte, une réserve foncière, des logements intégrés, une acquisition par véhicule ou un changement d’affectation projeté exigent une analyse au cas par cas auprès d’un conseil local et, si nécessaire, de l’autorité compétente.

Faut-il acheter l’actif en direct ou passer par un véhicule immobilier ?

L’acquisition directe donne la maîtrise de l’immeuble, de la stratégie locative, du programme de travaux et du calendrier de revente. En contrepartie, elle concentre le risque sur un ou quelques actifs et impose de gérer localement les baux, les entreprises et les obligations administratives. Un investissement indirect, par exemple via une structure collective ou une société, peut mutualiser les actifs et la gestion, mais réduit le contrôle et ajoute ses propres frais, règles de liquidité et risques de gouvernance.

Le financement doit être aligné sur les revenus. Si les loyers et la dette sont en francs suisses, le risque de change est limité à ce niveau ; il réapparaît pour l’investisseur dont les revenus, la dette personnelle ou les objectifs de rendement sont en euros. La banque examinera la valeur, la stabilité des loyers, la qualité des locataires, les travaux à venir et la capacité de l’actif à couvrir son service de dette. Une lettre d’intérêt bancaire ne remplace pas une offre de crédit ferme assortie de conditions clairement lues.

Quelle méthode suivre avant de formuler une offre sur un actif romand ?

Une offre sérieuse ne commence pas par le prix : elle commence par les conditions permettant de vérifier ce prix. Le vendeur peut demander une confidentialité et une preuve de financement ; l’acquéreur doit obtenir en échange un accès organisé à la documentation et un délai réaliste pour ses vérifications. Une clause de diligence, des conditions suspensives adaptées et une répartition claire des coûts de transaction limitent le risque de découvrir trop tard une anomalie locative, technique ou réglementaire.

Les interlocuteurs utiles sont complémentaires : agent local pour la commercialisation et la connaissance de terrain, avocat pour les contrats et autorisations, notaire selon l’organisation cantonale, fiscaliste suisse, expert immobilier, ingénieur technique et banque. Leur intervention doit être coordonnée. Le point décisif n’est pas de multiplier les avis, mais de faire converger leurs conclusions vers un prix tenant compte des risques identifiés.