BNP Paribas Real Estate Advisory France dévoile les avancées de son secteur Résidentiel & Hospitality

L’annonce de BNP Paribas Real Estate Advisory France sur les avancées de son secteur Résidentiel & Hospitality traduit une évolution nette de l’immobilier commercial : les investisseurs institutionnels, foncières et opérateurs ne regardent plus seulement les bureaux, commerces ou entrepôts. Ils ciblent aussi les actifs de logement et d’hébergement capables de produire des revenus réguliers, à condition de maîtriser leur exploitation.

Ce périmètre recouvre des réalités très différentes : immeubles résidentiels loués à l’année, résidences étudiantes, résidences services seniors, hôtels, auberges de jeunesse haut de gamme, appart’hôtels ou encore logements de moyenne durée. Leur point commun est un revenu immobilier adossé à un usage, parfois à une activité commerciale quotidienne.

Le titre d’une communication ne suffit toutefois pas à établir la portée opérationnelle d’une avancée. Pour un pôle Advisory, les éléments décisifs sont la nature des mandats obtenus, les transactions effectivement réalisées, l’expertise de valorisation mobilisée, la capacité à structurer une dette et la connaissance des exploitants. C’est à cette grille qu’il faut lire le développement d’une offre Résidentiel & Hospitality.

Pourquoi le résidentiel et l’hospitality relèvent-ils de l’immobilier commercial ?

Un appartement détenu par un particulier et loué nu reste, dans son économie, un bien résidentiel classique. Mais un portefeuille de plusieurs dizaines ou centaines de logements, acquis par un investisseur professionnel, est analysé comme un actif d’investissement : localisation, vacance, loyers de marché, coûts de remise en état, réglementation, dette et prix de sortie sont modélisés au même titre que pour un immeuble de bureaux.

L’hospitality va plus loin dans cette logique. Un hôtel ne se résume pas à ses murs : sa valeur dépend de la fréquentation, du prix moyen des chambres, des revenus de restauration ou de séminaires, de la marque, de la qualité de l’exploitant et du niveau de dépenses nécessaires pour rester compétitif. On parle d’immobilier opéré : l’immeuble et le business doivent être évalués ensemble, tout en étant juridiquement distincts selon le montage retenu.

Quels actifs entrent dans le périmètre Résidentiel & Hospitality ?

Le périmètre varie selon les équipes de conseil, mais il rassemble généralement des actifs dits « living » et des actifs d’hébergement. Le premier enjeu consiste à ne pas confondre un immeuble résidentiel diffus, une résidence gérée et un hôtel : leurs revenus, leurs coûts et leurs contrats n’obéissent pas aux mêmes règles.

Les résidences de tourisme et les appart’hôtels se situent souvent à la frontière des deux familles. Elles peuvent accueillir une clientèle de passage, de salariés en mobilité, de touristes ou de personnes en séjour prolongé. Cette polyvalence constitue un atout commercial, mais elle complique la prévision du revenu et exige une attention particulière au positionnement local.

Que doit couvrir une mission de conseil immobilier sur ces actifs ?

Une mission d’Advisory ne se limite pas à commercialiser un immeuble. Elle peut commencer par une étude de marché : profondeur de la demande locative, concurrence, niveau de loyer supportable, saisonnalité, accès aux transports, universités, bassins d’emploi ou attracteurs touristiques. Cette étape permet de tester si le produit envisagé correspond réellement à son quartier.

Elle se poursuit par le positionnement immobilier : nombre et surface des logements ou chambres, parties communes, services, niveau d’équipement, accessibilité, travaux et calendrier de livraison. Pour un projet de transformation, le conseil doit comparer plusieurs scénarios : conservation de l’usage existant, conversion en logement, hôtel, résidence gérée ou combinaison de programmes.

L’équipe doit aussi mettre en cohérence le montage économique. Cela comprend l’analyse des loyers ou recettes, des charges récupérables ou non, du coût des travaux, de la fiscalité applicable, du financement et de la valeur de revente. Dans l’hospitality, l’étude de l’opérateur est centrale : expérience, solidité financière, réseau de distribution, marque, obligations de rénovation et mécanismes de garantie doivent être documentés.

Enfin, le conseil peut intervenir lors de la vente, de l’acquisition, de la recherche d’un exploitant, de la renégociation d’un bail ou de la structuration d’une dette. Une prestation robuste articule donc les métiers transactionnels, l’évaluation, la stratégie, la dette et les expertises techniques, sans substituer le conseil à l’audit juridique ou fiscal de l’acquéreur.

Comment valoriser un hôtel ou une résidence gérée sans se tromper de méthode ?

Pour un immeuble locatif, la logique de base consiste à partir des loyers bruts, puis à retirer la vacance, les impayés attendus et les charges non récupérables afin de déterminer un revenu net d’exploitation, souvent désigné par l’acronyme NOI. La valeur peut ensuite être appréciée par capitalisation de ce revenu stabilisé ou par actualisation des flux futurs. Le taux de capitalisation dépend notamment du risque, de la localisation, de la liquidité du marché et de la qualité des baux.

Pour un hôtel, la démarche est plus exigeante. Le chiffre d’affaires dépend du taux d’occupation, du prix moyen, de la clientèle, de la saisonnalité et des autres services. L’analyste normalise les performances historiques, teste des hypothèses de reprise ou de ralentissement, puis déduit les frais d’exploitation, les honoraires de gestion, les dépenses commerciales et les investissements récurrents. Le résultat opérationnel, souvent suivi via le GOP ou l’EBITDA selon le périmètre retenu, sert de base à la valorisation.

Le piège consiste à appliquer mécaniquement à un hôtel le rendement observé sur un immeuble d’habitation. L’hôtel supporte une exposition plus forte à l’exploitation et des cycles de rénovation plus fréquents. À l’inverse, une résidence exploitée avec un bail long signé par un opérateur solide peut apporter une visibilité locative, mais cette visibilité dépend alors de la solvabilité du preneur.

Bail à l’exploitant ou contrat de management : quel arbitrage pour le propriétaire ?

Le propriétaire d’un actif hospitality peut sécuriser un loyer auprès d’un exploitant ou accepter d’être plus directement exposé à l’activité. Le choix ne porte pas seulement sur le niveau de revenu espéré : il détermine la répartition des risques, les besoins de pilotage et la manière dont l’actif sera valorisé lors de sa revente.

Un contrat de franchise peut également compléter le montage : l’établissement bénéficie d’une enseigne, de standards et d’outils de distribution, tandis que l’exploitation est assurée par le propriétaire ou un gestionnaire. Chaque contrat doit être lu dans le détail : durée, indexation, part variable, garanties, travaux à la charge de chacun, droit de sortie, pénalités et sort des équipements. Il n’existe pas de formule universellement plus protectrice.

Quelles règles françaises vérifier avant d’acheter ou de transformer un actif ?

La première vérification porte sur l’urbanisme. Le code de l’urbanisme distingue notamment la destination « habitation » de celle d’« hébergement hôtelier et touristique ». Un passage de l’une à l’autre peut constituer un changement de destination et nécessiter une déclaration préalable ou un permis de construire selon la nature des travaux. Le plan local d’urbanisme peut imposer des règles supplémentaires sur les surfaces, les accès, le stationnement ou la protection de certains locaux.

Le changement de destination ne doit pas être confondu avec le changement d’usage. Dans les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, la transformation d’un local d’habitation peut relever d’une autorisation spécifique prévue par le code de la construction et de l’habitation. Certaines communes appliquent par ailleurs leurs propres dispositifs, parfois avec compensation. Les règles locales doivent être vérifiées à la date du projet.

Un hôtel ou une résidence accueillant du public doit aussi respecter les normes applicables aux établissements recevant du public, notamment en matière de sécurité incendie et d’accessibilité. La présence d’un restaurant, d’un débit de boissons ou de services para-hôteliers peut entraîner d’autres obligations. Le régime de TVA, la qualification de location meublée ou de prestation para-hôtelière et les modalités d’amortissement requièrent une validation fiscale au cas par cas.

Pour le logement locatif, l’acquéreur doit contrôler les baux, l’encadrement local éventuel des loyers, les charges, la situation des locataires et le DPE. Les restrictions de mise en location des logements les plus énergivores évoluent par étapes : il faut vérifier le calendrier légal et les règles en vigueur au jour de la signature ou des travaux.

Comment apprécier concrètement les avancées d’un pôle Résidentiel & Hospitality ?

Une communication sectorielle est utile si elle permet de comprendre la capacité réelle à exécuter des opérations complexes. Pour un investisseur ou un propriétaire, un développement crédible se lit à travers la spécialisation des équipes, les types de mandats traités, la qualité des analyses produites et la faculté à intervenir jusqu’au financement ou à la cession. Une simple présence commerciale ne remplace pas une expertise d’exécution.