Banan Real Estate investit 224 millions de SAR dans la création de deux nouveaux clubs de fitness

Banan Real Estate prévoit d’investir 224 millions de SAR dans la création de deux nouveaux clubs de fitness. L’opération représente une enveloppe de 112 millions de SAR par établissement en moyenne arithmétique. Ce calcul est utile pour mesurer l’ordre de grandeur du projet, mais il ne constitue ni un coût de construction au mètre carré ni la valeur des murs : les deux sites peuvent différer fortement par leur surface, leur localisation, leur format et leur calendrier.

Le titre de l’opération ne précise pas si l’enveloppe couvre l’acquisition du foncier, la construction, l’achat des locaux, un aménagement de preneur dans des immeubles loués, les équipements sportifs ou encore les frais de lancement. Cette distinction est déterminante. Un club de fitness est un actif à forte composante immobilière, mais sa rentabilité ne repose pas sur un loyer passif : elle dépend d’une activité d’exploitation, fondée sur les abonnements, la fréquentation, les services additionnels et la maîtrise des charges.

Pour un investisseur immobilier, le sujet est donc moins le seul montant annoncé que la capacité de chaque site à convertir un emplacement commercial en flux de trésorerie récurrents. L’immobilier fixe le potentiel du club — zone de chalandise, accessibilité, visibilité, stationnement, surface utile, contraintes techniques — tandis que l’exploitation détermine si ce potentiel devient un rendement.

Que recouvre réellement une enveloppe de 224 millions de SAR ?

Dans un programme de clubs de fitness, le budget global peut agréger des dépenses de natures très différentes. Le foncier ou le droit d’entrée dans un emplacement commercial ne produisent pas les mêmes risques qu’un système de climatisation, des douches collectives ou des machines de musculation. Or, ces dernières doivent être entretenues puis renouvelées au cours de la vie du club. À ce stade, le montant communiqué ne permet pas d’identifier la répartition effective entre dépenses immobilières, techniques et opérationnelles.

Il faut aussi séparer le CAPEX initial des coûts de préouverture. Les travaux et les équipements sont immobilisés ; le recrutement, la commercialisation avant ouverture, la formation des équipes et le besoin de trésorerie de démarrage relèvent davantage du lancement de l’activité. Mélanger ces postes peut donner une image artificiellement favorable du rendement immobilier ou, à l’inverse, faire paraître trop élevé le coût du bâti.

Pourquoi l’emplacement d’un club de fitness est-il aussi décisif que le bâtiment ?

Un club de fitness vend un usage fréquent et répétitif. Son marché se dessine moins à l’échelle d’une ville qu’à celle d’un temps de trajet acceptable pour ses membres. La proximité de quartiers résidentiels denses, de pôles de bureaux, de commerces ou d’axes routiers peut soutenir la fréquentation ; une accessibilité difficile, une entrée peu visible ou un parking insuffisant peuvent la pénaliser durablement. Le bon actif est celui dont les contraintes physiques correspondent aux habitudes de déplacement de sa clientèle cible.

La qualité technique des locaux compte tout autant. Les équipements sportifs, les vestiaires et les espaces humides imposent des réseaux d’eau, d’évacuation, de ventilation, de climatisation et d’électricité dimensionnés pour un usage intensif. La hauteur libre, la portance des planchers, l’acoustique, les issues de secours et la possibilité de livrer les machines sont des critères de sélection concrets. Les corriger après signature d’un bail ou après acquisition peut absorber une part importante de l’investissement.

Deux clubs ne constituent pas nécessairement un portefeuille diversifié. S’ils visent le même bassin de clientèle, l’ouverture du second peut cannibaliser le premier. À l’inverse, deux emplacements complémentaires peuvent mutualiser l’encadrement régional, les achats, la communication et la maintenance. L’étude doit donc cartographier les zones de chalandise, les concurrents existants, les projets commerciaux voisins et les obstacles à l’entrée, sans se limiter au nombre de sites annoncé.

Comment mesurer la rentabilité d’un club de fitness exploité ?

Le point de départ est le chiffre d’affaires net de taxes : nombre moyen de membres actifs multiplié par le revenu moyen par membre, auquel s’ajoutent éventuellement les prestations annexes. Il faut ensuite retirer les charges d’exploitation : masse salariale, énergie, entretien, maintenance des équipements, nettoyage, marketing, redevances de logiciels, assurances et loyers lorsque les murs ne sont pas détenus. L’excédent qui en résulte doit financer les impôts, les investissements de renouvellement, la dette éventuelle et la rémunération du capital.

Les indicateurs utiles ne sont donc pas seulement le nombre d’abonnés vendus à l’ouverture. L’investisseur suit le taux de conversion des prospects, le taux de résiliation, la durée de rétention, la fréquentation aux heures de pointe, le revenu mensuel par membre, le ratio loyer sur chiffre d’affaires et la marge opérationnelle avant amortissements. Un site peut afficher beaucoup d’inscriptions promotionnelles tout en restant fragile si les membres résilient rapidement ou si les coûts d’acquisition sont trop élevés.

La rentabilité doit être construite sur un calendrier réaliste. Les nouveaux clubs connaissent généralement une période de montée en charge : les abonnements progressent avant que les coûts fixes ne soient pleinement absorbés. Le modèle financier doit intégrer les dépenses avant ouverture, le besoin de fonds de roulement, les éventuelles périodes de franchise de loyer et un calendrier de renouvellement des équipements. Comparer les flux de trésorerie sur toute la durée d’exploitation est plus rigoureux que de projeter la marge d’une année stabilisée dès le lancement.

Quel montage immobilier et quel cadre local doivent être établis ?

Le nom d’un investisseur immobilier ne permet pas, à lui seul, de savoir quel schéma sera retenu. Banan Real Estate peut développer et détenir les immeubles, aménager des locaux loués, financer les travaux pour un exploitant distinct, ou combiner propriété et exploitation au sein d’un même groupe. Chaque montage répartit différemment le risque : le propriétaire de murs cherche une valeur locative durable ; l’exploitant assume directement la volatilité des abonnements ; un contrat de gestion ou une coentreprise organise un partage intermédiaire.

En Arabie saoudite, les droits sur le foncier, les conditions d’investissement étranger, les autorisations de construire et d’exploiter, ainsi que les règles applicables aux contrats doivent être examinés au regard du lieu précis et de la structure du projet. Les normes de sécurité, de prévention incendie, d’accessibilité, de travail et d’accueil du public peuvent conditionner le calendrier. La TVA saoudienne est soumise à un taux standard de 15 %, mais son application aux opérations, aux factures et aux droits récupérables doit être vérifiée à la date de lecture avec un conseil local. Les règles françaises de bail commercial, de copropriété ou de fiscalité immobilière ne se transposent pas automatiquement.

Quels risques peuvent fragiliser l’investissement dans deux clubs ?

Le premier risque est celui d’une demande surestimée. La concurrence peut être plus dense que prévu, les prix d’abonnement trop ambitieux ou le format mal adapté au quartier. Le deuxième est immobilier : retard de livraison, surfaces moins fonctionnelles qu’annoncé, difficultés d’accès, contraintes de stationnement ou raccordements techniques coûteux. Dans un club, une faiblesse du bâtiment se répercute immédiatement sur l’expérience client, et donc sur la fidélisation.

Le risque de coûts est également structurel. Les appareils, la climatisation, les zones humides et les systèmes de contrôle d’accès nécessitent maintenance et remplacement. Les dépenses énergétiques peuvent peser lourd dans des locaux très fréquentés et fortement climatisés. Si des équipements sont importés, l’exposition aux prix des fournisseurs et aux délais d’approvisionnement doit être intégrée. Le rattachement du riyal saoudien au dollar réduit l’incertitude vis-à-vis de cette devise, mais il ne neutralise pas les écarts de coût liés aux achats facturés dans d’autres monnaies.

Quelles informations faut-il obtenir avant de juger l’opération ?

Le montant de 224 millions de SAR signale une ambition financière forte, mais une décision d’investissement exige une documentation plus fine. La première question est celle des actifs détenus : foncier, murs, droits locatifs ou simple enveloppe d’aménagement. La seconde porte sur la performance attendue de chacun des deux clubs, indépendamment de toute moyenne de portefeuille. Enfin, les hypothèses de sortie doivent être cohérentes avec la nature hybride de l’actif : revente des murs, poursuite de l’exploitation, cession d’un fonds de commerce ou refinancement.