Un bailleur reçoit à la signature du bail l'attestation d'assurance habitation de son nouveau locataire, la classe soigneusement dans son dossier, puis n'y repense plus pendant les six années qui suivent. Le jour où un sinistre survient et que l'assurance du locataire s'avère résiliée depuis longtemps, il découvre que son contrôle initial ne suffisait pas : l'obligation d'assurance se vérifie chaque année, pas seulement à l'entrée dans les lieux.
Une obligation qui pèse sur le locataire, pas sur le bailleur
Le locataire d'un logement loué non meublé doit s'assurer contre les risques locatifs, incendie, explosion, dégât des eaux, pendant toute la durée du bail, et en justifier auprès du bailleur à la remise des clés, puis chaque année à sa demande. Cette obligation légale protège autant le locataire lui même, exposé à une mise en cause en cas de sinistre dont il serait responsable, que le bailleur, dont le bien reste couvert par une garantie active tout au long de l'occupation, indépendamment de l'assurance propre que le propriétaire peut par ailleurs souscrire pour son bien.
Ce que le bailleur peut demander, et ce qu'il ne peut pas exiger
| Demande du bailleur | Autorisée | Non autorisée |
|---|---|---|
| Attestation d'assurance annuelle | Oui, une fois par an sur simple demande | Non applicable |
| Copie intégrale du contrat d'assurance | Non, l'attestation suffit en principe | Exiger systématiquement le contrat complet |
| Choix de l'assureur ou de la compagnie | Non, le locataire choisit librement son assureur | Imposer un assureur ou un contrat déterminé |
| Preuve de paiement des cotisations | Non exigible en tant que telle | Réclamer les quittances de cotisation à chaque échéance |
Que faire si le locataire ne fournit aucune attestation à jour
Demander l'attestation par écrit, avec un délai raisonnable
Un courrier simple ou recommandé rappelant l'obligation légale et fixant un délai de réponse constitue la première étape à formaliser.
Relancer par mise en demeure en cas de silence
Une mise en demeure formelle, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, marque le point de départ des démarches suivantes possibles.
Souscrire une assurance pour compte du locataire
Passé le délai fixé sans réponse, le bailleur peut souscrire lui même un contrat couvrant les risques locatifs, pour le compte du locataire défaillant.
Répercuter le coût de ce contrat sur les charges locatives
Le montant de la prime ainsi souscrite peut être ajouté aux charges dues par le locataire, majoré dans la limite prévue par la réglementation applicable.
Envisager la résiliation si le bail comporte une clause résolutoire
Un défaut d'assurance persistant peut, selon les termes du bail, ouvrir la voie à une procédure de résiliation, distincte de la simple souscription pour compte.
L'assurance pour compte, un mécanisme à manier avec précaution
Le mécanisme de l'assurance pour compte permet au bailleur de garantir la couverture du logement sans attendre l'issue d'une procédure judiciaire, mais il ne doit être actionné qu'après avoir respecté les étapes préalables de relance et de mise en demeure, sous peine de contester la légitimité de la démarche si le locataire venait à produire tardivement sa propre attestation. Le coût répercuté sur les charges du locataire reste par ailleurs encadré, un bailleur ne pouvant pas facturer une prime disproportionnée par rapport au marché sous couvert de ce mécanisme de substitution, destiné à protéger le bien, pas à générer une marge sur le dos du locataire défaillant. Cette vigilance rejoint celle que suppose la gestion de toute garantie de loyers impayés souscrite en complément par le bailleur : chaque garantie répond à un risque précis, et leur bon fonctionnement dépend d'un suivi actif, pas d'une simple souscription oubliée dans un tiroir après la signature du bail.
Le cas particulier de la location meublée
L'obligation d'assurance du locataire s'applique dans des termes légèrement différents selon que le logement est loué meublé ou non meublé, un point qui mérite d'être vérifié précisément selon le type de bail signé. Dans tous les cas, un logement meublé mal assuré expose le locataire aux mêmes risques financiers qu'un logement vide en cas de sinistre engageant sa responsabilité, ce qui explique pourquoi la plupart des bailleurs, y compris ceux qui louent en meublé sans y être strictement tenus par la même formulation légale, continuent d'exiger une attestation d'assurance à la signature du bail et lors de son renouvellement annuel, une pratique prudente indépendamment du degré exact de contrainte légale applicable au type de location concerné.
Comment organiser un suivi qui ne repose pas sur la seule mémoire du bailleur
Un bailleur qui gère plusieurs logements, ou qui délègue la gestion à une agence, a intérêt à formaliser une date de rappel annuelle pour solliciter systématiquement l'attestation d'assurance de chaque locataire, plutôt que de compter sur une transmission spontanée qui n'arrive dans les faits que rarement une fois la première année de bail écoulée. Cette relance peut prendre la forme d'un courrier simple accompagnant l'avis d'échéance de loyer, ou d'une demande groupée envoyée en même temps à tous les locataires d'un même immeuble, une pratique qui évite d'oublier certains dossiers tout en donnant au locataire un délai confortable pour répondre avant toute relance plus formelle.
Un gestionnaire professionnel intègre généralement ce suivi dans son propre calendrier de gestion, avec une relance automatique en cas de non-réponse dans le délai fixé. Un bailleur qui gère seul son bien, sans intermédiaire, gagne à reproduire cette même discipline, par exemple en associant la demande d'attestation à la date de renouvellement de son propre bail d'assurance habitation ou de son assurance propriétaire non occupant, deux échéances qui reviennent elles aussi chaque année et qui offrent un repère simple pour ne pas laisser filer plusieurs exercices sans aucun contrôle réel de la situation du locataire.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il résilier le bail immédiatement en l'absence d'attestation d'assurance ?
Le locataire peut-il refuser de transmettre son attestation chaque année ?
Une assurance habitation couvre-t-elle aussi les biens personnels du locataire ?
Le bailleur doit-il aussi s'assurer pour le logement qu'il loue ?
Peut-on demander l'attestation d'assurance dès la candidature du locataire, avant la signature du bail ?
À lire ensuite
Locations immobilières
Le marché immobilier, décrypté chaque semaine
Une sélection courte : ce qui bouge sur les prix et les taux, les échéances réglementaires à ne pas manquer, et l'analyse qui vaut le détour.