Après Bordeaux, JV BauMont Real Estate Capital et Valream se tournent vers Nice

Après une opération ou une présence remarquée à Bordeaux, JV BauMont Real Estate Capital et Valream orientent leur attention vers Nice. Ce déplacement géographique n’a rien d’anodin : il place les investisseurs face à un marché où la rareté du foncier est forte, où la demande est multiple et où le prix d’entrée laisse peu de place à l’erreur. Sans connaître le détail de l’actif, du montant engagé et du véhicule retenu, il serait hasardeux d’en déduire un prix de marché ou une rentabilité cible. Le signal est néanmoins clair : Nice reste une place que les capitaux professionnels regardent pour des opérations sélectives.

Pour un investisseur particulier comme pour un opérateur, la bonne question n’est donc pas seulement « faut-il investir à Nice ? ». Elle est : quel immeuble, pour quel usage, avec quel programme de travaux, quelle exploitation et quelle sortie ? Dans une ville dense et touristique, un studio ancien à rénover, un immeuble de rapport, des murs commerciaux ou un actif hôtelier ne répondent ni aux mêmes règles ni à la même logique de rendement.

La présence d’une joint-venture, ou JV, renvoie généralement à l’association d’un apporteur de capitaux et d’un partenaire immobilier chargé d’identifier, d’acquérir, de transformer ou d’exploiter les actifs. Cette organisation peut accélérer les décisions et mutualiser les compétences, mais elle exige une discipline élevée : l’alignement entre les associés, le budget de travaux, les autorisations administratives et l’hypothèse de revente comptent davantage que l’adresse seule.

Que révèle l’intérêt d’une joint-venture pour Nice ?

Une JV permet de combiner des fonds propres, une capacité de financement et une expertise opérationnelle. Le partenaire financier cherche en principe un couple rendement-risque, tandis que l’opérateur immobilier apporte sa connaissance des immeubles, des entreprises de travaux, de la commercialisation et, le cas échéant, de l’exploitation. Dans une ville comme Nice, cette spécialisation est particulièrement utile lorsque la création de valeur dépend d’une restructuration, d’un changement d’usage ou d’une gestion active plutôt que de la seule hausse des prix.

Le passage de Bordeaux à Nice ne signifie pas que les deux marchés sont interchangeables. Bordeaux est un grand marché métropolitain de l’Atlantique ; Nice est une ville méditerranéenne contrainte entre mer et relief, portée à la fois par l’habitat permanent, le tourisme, les déplacements d’affaires et une clientèle internationale. L’investisseur doit donc examiner la nature exacte de la demande locative et la profondeur du marché de revente pour la catégorie d’actif envisagée.

Pourquoi Nice attire-t-elle des capitaux malgré des prix d’entrée élevés ?

Nice dispose d’atouts structurels : une offre foncière physiquement limitée, des quartiers très différenciés, un parc ancien significatif et des pôles de demande qui se superposent. La proximité des transports, de la mer, des commerces, des établissements d’enseignement, des centres d’affaires et de l’aéroport peut renforcer l’attractivité d’un bien. Mais cette demande n’est ni homogène ni constante : elle varie selon la saison, le quartier, la surface, la qualité énergétique et le niveau de service proposé.

La valeur se fabrique d’abord à l’échelle de la rue. Un immeuble bien placé près d’un axe bruyant, un logement sans extérieur dans un secteur d’offre abondante, ou des bureaux mal desservis ne se revendent pas avec la même facilité qu’un actif proche d’un transport structurant et adapté à son marché. Il faut aussi isoler le prix des travaux. Sur l’ancien, une rénovation énergétique, une reprise de toiture, un ravalement ou la mise aux normes des parties communes peuvent modifier radicalement le coût total de revient.

Quels actifs et quelles stratégies peuvent réellement fonctionner ?

Une stratégie « core », sur un actif déjà loué, entretenu et bien situé, privilégie la visibilité des revenus et limite le risque d’exécution. Une stratégie de création de valeur accepte au contraire un immeuble vacant, énergivore ou mal configuré pour le transformer, le relouer puis le céder. La seconde peut générer davantage de valeur, mais dépend de l’obtention des autorisations, de la maîtrise des travaux et d’un calendrier souvent plus long que prévu.

La location nue d’habitation offre généralement une exploitation plus simple et une demande plus prévisible. Le meublé de longue durée peut répondre à la mobilité professionnelle ou étudiante, avec davantage de gestion. La location saisonnière, enfin, ne doit jamais être retenue par défaut : elle suppose une analyse de la réglementation locale, de l’autorisation éventuelle de changement d’usage, des règles de copropriété, de la fiscalité et de l’exploitation quotidienne. Un rendement brut supérieur ne vaut rien s’il repose sur un usage qui ne peut être maintenu.

Comment calculer un rendement net sans masquer les coûts ?

Le rendement brut est un indicateur de premier tri : loyers annuels hors charges divisés par le prix d’achat. Il est insuffisant, car il écarte les droits, frais d’acte, frais d’intermédiation, travaux, taxe foncière, assurance, charges non récupérables, gestion, vacance, impayés et fiscalité. Pour comparer deux projets, partez du coût total de revient, et non du seul prix affiché.

Le rendement net avant impôt peut être approché ainsi : revenus encaissés moins charges supportées par le propriétaire, moins vacance et budget d’entretien, le tout divisé par le prix d’acquisition augmenté des frais et travaux. L’investisseur financé doit ensuite mesurer le cash-flow après mensualité de crédit et assurance emprunteur. Le taux effectif global, la durée, les garanties demandées et les éventuels différés de remboursement changent profondément l’équilibre de l’opération.

Dans un immeuble ou une copropriété ancienne, il faut prévoir un poste de capex, c’est-à-dire de dépenses d’investissement futures. La réfection d’une façade, le remplacement d’un ascenseur, l’étanchéité d’une toiture ou l’amélioration énergétique ne sont pas des « imprévus » : ce sont des risques identifiables dans les procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien, le diagnostic technique global lorsqu’il existe et les appels de fonds votés ou envisagés.

Quelles règles locales et nationales faut-il vérifier à Nice ?

La vérification juridique commence avant la promesse. Pour un logement, contrôlez le titre de propriété, les servitudes, la destination du lot, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et les charges. Si un lot est destiné à être loué meublé à une clientèle de passage, la question du changement d’usage est centrale : dans les communes qui ont instauré cette procédure, une autorisation peut être requise pour transformer un logement en meublé de tourisme. Les règles municipales et leurs éventuelles compensations doivent être vérifiées auprès de la ville à la date du projet.

L’urbanisme impose une seconde lecture. Une redistribution lourde, une surélévation, un changement de destination, la création de surface ou la modification d’une façade peuvent nécessiter une déclaration préalable, un permis de construire ou l’accord de l’architecte des Bâtiments de France dans un périmètre protégé. Le plan local d’urbanisme métropolitain applicable, les risques naturels et les contraintes patrimoniales doivent être examinés avec le notaire, un architecte ou un urbaniste selon la complexité du projet.

Le DPE influence désormais directement la stratégie locative. En France métropolitaine, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; les échéances prévues pour les classes F et E sont respectivement 2028 et 2034, sous réserve des textes applicables à la date de lecture. Un DPE médiocre ne condamne pas automatiquement un achat, mais il oblige à chiffrer une rénovation cohérente, à vérifier les possibilités techniques en copropriété et à ne pas compter sur un loyer théorique impossible à pratiquer.

Comment sécuriser une acquisition ou un co-investissement étape par étape ?

Quels signaux distinguent une opportunité d’un actif trop cher ?

Une opération mérite d’être approfondie lorsqu’elle réunit plusieurs facteurs : un usage déjà sécurisé ou facilement sécurisable, une demande locative identifiée, des travaux techniquement faisables, une copropriété lisible et un prix total compatible avec des comparables réellement vendus. L’existence d’un plan B est tout aussi importante. Un logement prévu en meublé touristique doit-il pouvoir être loué à l’année ? Des bureaux peuvent-ils être reloués rapidement à un autre utilisateur ? Un immeuble peut-il être vendu par lots si la cession en bloc se ferme ?

À l’inverse, méfiez-vous des projections qui empilent les hypothèses favorables : prix de revente élevé, loyer de pointe, absence de vacance, travaux au devis initial et financement inchangé. Les investisseurs professionnels disposent de moyens d’analyse et de négociation qui ne transforment pas une opération fragile en bonne affaire. Leur intérêt pour Nice peut valider l’existence d’opportunités, mais il ne constitue jamais un feu vert pour acheter sans audit.