Anne de Guigné : «L’ironie du mépris de Macron pour l’immobilier : Une stratégie qui s’est retournée contre lui»

L’idée d’un « mépris » de l’immobilier ne peut pas être traitée comme un fait établi : c’est un jugement politique sur une séquence de décisions fiscales, budgétaires et réglementaires. En revanche, son ressort est concret. Depuis 2017, les propriétaires, les bailleurs et les promoteurs ont reçu des signaux parfois contradictoires : allègement de certains impôts, maintien d’une forte imposition de la détention immobilière, encadrement accru du crédit, obligation de rénover les logements les plus énergivores et disparition programmée d’avantages à l’investissement locatif.

La question utile n’est donc pas de prêter une intention à Emmanuel Macron, mais d’évaluer si cette ligne a renforcé ou fragilisé la chaîne du logement. Cette chaîne relie le ménage qui obtient un prêt, le vendeur qui peut acheter un autre bien, le bailleur qui arbitre entre conserver, rénover ou vendre, le promoteur qui lance une opération et la commune qui délivre un permis. Lorsqu’un maillon se bloque, les effets se propagent rapidement aux autres.

Au 9 septembre 2024, le retournement du marché ne peut pas être imputé à une seule politique nationale. La remontée des taux de crédit, l’inflation des coûts de construction, les contraintes foncières, les délais administratifs et la prudence des banques pèsent lourd. Mais une politique du logement est aussi affaire de confiance et de visibilité : des règles changeantes ou mal articulées peuvent amplifier une crise déjà engagée.

Que recouvre réellement le reproche de « mépris » de l’immobilier ?

Le reproche repose d’abord sur une perception : la pierre aurait été considérée davantage comme une rente à taxer ou un actif à réguler que comme une infrastructure économique et sociale. Or le logement ne se réduit ni à un placement financier ni à un bien de consommation. C’est un poste majeur dans le budget des ménages, le support de l’épargne de long terme, une activité employant de nombreuses entreprises locales et la condition matérielle de la mobilité professionnelle.

Le remplacement de l’impôt de solidarité sur la fortune par l’impôt sur la fortune immobilière, ou IFI, a cristallisé ce débat. Depuis 2018, les actifs financiers sont en grande partie sortis de l’assiette de l’ancien ISF, tandis que les patrimoines immobiliers nets taxables dépassant 1,3 M€ restent concernés. Le choix peut se défendre par la volonté de favoriser le financement des entreprises. Il véhicule néanmoins une hiérarchie claire : le capital investi dans l’économie productive est mieux traité que le patrimoine immobilier.

Cette lecture doit être nuancée. Les résidences principales ont aussi bénéficié de la suppression progressive de la taxe d’habitation, achevée en 2023. Mais cet allègement national n’a pas supprimé la taxe foncière, décidée localement, ni les droits de mutation à titre onéreux, souvent appelés « frais de notaire » alors qu’ils comprennent surtout des taxes. Il n’a pas non plus réduit le coût croissant des travaux de rénovation. Pour un propriétaire, le bilan dépend donc de la nature du bien, de son usage et de sa commune.

Quels choix publics ont le plus influencé le marché du logement ?

Les effets ne viennent pas d’une réforme unique, mais de l’addition de décisions qui ne poursuivent pas les mêmes objectifs. Certaines visent à libérer du pouvoir d’achat, d’autres à contenir le risque bancaire, d’autres encore à décarboner le parc. Leur cohérence se juge à l’échelle d’un projet immobilier : acheter, financer, construire, louer puis rénover.

Le Haut Conseil de stabilité financière, ou HCSF, n’est pas une mesure de politique immobilière au sens classique, mais ses règles ont une portée décisive. Au 9 septembre 2024, le taux d’effort ne doit en principe pas dépasser 35 % des revenus et la durée du prêt est généralement limitée à 25 ans, avec une marge de flexibilité pour les banques. Ces garde-fous protègent les emprunteurs contre un endettement excessif. Ils excluent aussi des ménages solvables sur le long terme mais pénalisés par une hausse des taux ou des revenus irréguliers.

La rénovation énergétique illustre une autre tension. Le calendrier d’interdiction de location des logements les plus mal classés pousse à traiter un parc ancien énergivore qui ne peut rester durablement hors de la transition. À compter du 1er janvier 2025, les logements classés G sont appelés à ne plus pouvoir être proposés à la location en France métropolitaine. Cette règle, dont les modalités doivent toujours être vérifiées à la date de lecture, est environnementalement cohérente. Sans financement, ingénierie de travaux et délais réalistes en copropriété, elle peut toutefois réduire à court terme l’offre disponible.

Pourquoi cette stratégie peut-elle se retourner contre le marché ?

Le premier mécanisme est la désaffection de l’investissement locatif. Un bailleur accepte d’immobiliser une épargne sur une longue période s’il peut anticiper la fiscalité, le niveau des loyers, le coût des travaux et les règles de sortie. L’IFI ne concerne qu’une fraction des propriétaires, mais il entretient l’idée que la détention immobilière est une cible fiscale durable. L’extinction du Pinel, à la fin de 2024, retire de son côté une incitation connue des investisseurs qui achetaient des logements neufs destinés à la location.

Le deuxième mécanisme est le décalage entre les impératifs de rénovation et les capacités financières des détenteurs de biens. Dans une copropriété, l’isolation, le chauffage collectif ou la réfection de la façade exigent une décision en assemblée générale, des appels de fonds et parfois un emprunt collectif. Un petit bailleur qui doit engager plusieurs dizaines de milliers d’euros, sans pouvoir augmenter librement le loyer ni obtenir un crédit complémentaire, peut choisir de vendre. Si l’acquéreur est un occupant, le logement sort du parc locatif.

Le troisième mécanisme est le blocage des parcours résidentiels. Lorsque le crédit coûte davantage, un acheteur réduit son budget ; le vendeur doit ajuster son prix ou attendre ; celui-ci reporte à son tour son achat. Les transactions diminuent, sans que le besoin de se loger disparaisse. Les ménages restent plus longtemps dans un logement inadapté, et le marché locatif absorbe une demande accrue alors même que son offre peut se contracter.

La présidence Macron est-elle seule responsable de la crise immobilière ?

Non. Attribuer l’ensemble de la crise à l’Élysée serait aussi réducteur que d’ignorer le rôle des décisions nationales. Les taux des crédits dépendent d’abord du coût de refinancement des banques et de la politique monétaire européenne. Une hausse de plusieurs points de taux peut augmenter de plusieurs centaines d’euros la mensualité d’un emprunt de longue durée, ou réduire fortement le capital accessible à mensualité constante. Aucun dispositif fiscal ne compense intégralement un tel choc.

La construction dépend également du prix des matériaux, de la disponibilité des entreprises, des recours, des documents d’urbanisme et des permis délivrés par les maires. Les objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols, les recours contre les projets et les difficultés de raccordement peuvent ralentir les opérations, même lorsque la demande est forte. L’État fixe une partie du cadre ; les collectivités possèdent des leviers essentiels sur le foncier, l’urbanisme et la fiscalité locale.

Enfin, le marché n’est pas homogène. Dans une métropole tendue, la pénurie locative et le prix du foncier dominent souvent. Dans une ville moyenne, le sujet peut être la vacance, la qualité du parc ancien ou la faiblesse des loyers face aux travaux. Une mesure nationale uniforme, qu’elle concerne le PTZ, le DPE ou la fiscalité des bailleurs, produit donc des résultats très différents selon les territoires.

Faut-il soutenir d’abord les acheteurs ou l’offre locative ?

L’arbitrage n’est pas seulement budgétaire. Aider la demande sans produire davantage peut soutenir les prix dans les zones les plus tendues. Soutenir l’offre sans solvabiliser les ménages peut laisser des programmes sans acquéreurs. La priorité devrait varier selon les marchés locaux, tout en donnant aux acteurs une visibilité pluriannuelle sur les règles fiscales et environnementales.

Pour les bailleurs, le point déterminant n’est pas nécessairement un avantage fiscal massif. C’est la possibilité de chiffrer un projet avec une règle stable : prix d’achat, intérêts, charges de copropriété, travaux énergétiques, fiscalité des revenus, risque de vacance et conditions de revente. Pour les promoteurs, la visibilité sur les normes, les délais et la commercialisation est tout aussi décisive. Une mesure temporaire peut déclencher des achats avant son extinction, mais elle ne remplace pas une stratégie durable de production.

Quelles corrections rendraient la politique du logement plus cohérente ?

Première correction : construire un parcours de rénovation plutôt qu’un simple couperet. L’interdiction progressive de louer les logements énergivores doit s’accompagner d’aides lisibles, d’un accès au crédit travaux, de dispositifs adaptés aux copropriétés et d’une fiabilisation continue du DPE. Le propriétaire doit savoir quels travaux permettront réellement de changer de classe énergétique, et dans quel ordre les financer.

Deuxième correction : distinguer le bailleur qui remet un logement durablement sur le marché de celui qui cherche uniquement une optimisation fiscale de court terme. Une fiscalité locative claire peut conditionner un avantage à la durée de location, à la qualité énergétique, à des loyers compatibles avec le marché local ou à la remise en location d’un bien vacant. Le régime applicable dépend de nombreux paramètres, notamment location nue ou meublée, revenus fonciers ou BIC : il doit être confirmé auprès d’un professionnel ou de l’administration à la date du projet.

Troisième correction : réduire les contradictions entre la politique du crédit et celle de l’accession. Les exceptions prévues dans les règles du HCSF doivent servir les dossiers solides, notamment les primo-accédants, sans recréer les pratiques de crédit imprudentes. Une banque examine le reste à vivre, la stabilité des revenus, l’apport, le saut de charges, l’épargne résiduelle et la qualité du bien financé ; le seul taux d’effort ne résume pas la capacité de remboursement.

Comment juger ce bilan sans se laisser enfermer dans le débat politique ?

Le bilan le plus solide est donc nuancé. Le pouvoir exécutif a voulu, selon les mesures, orienter l’épargne, assainir le crédit, accélérer la transition énergétique et limiter certaines dépenses fiscales. Le reproche formulé contre cette ligne devient recevable lorsque ces objectifs, pris ensemble, fragilisent l’offre de logements ou rendent les parcours résidentiels impraticables. Il devient excessif lorsqu’il efface le rôle des taux, des collectivités et de la conjoncture. C’est sur cette articulation, plus que sur une formule, que se joue le jugement économique.